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房地产调控还有哪些大招

时间:2017-06-15 17:34 点击:

进入今年三月以来,中国超过20个城市开始了新一轮的房地产调控措施。尽管各地政策收紧程度不同,但是这一动向反映了政策制定者严控房地产市场过热的强烈决心。

新一轮调控升级

3月之后超过20个城市进入调控阵营,其中有一些城市继2016年之后进一步升级,纵观本轮各地调控措施,主要特点有:

1) 调控措施仍以抑制需求为主,其中包括限制非本地户籍居民购房以及提高住房贷款首付比例等。只有少数调控城市提出供给侧方案如增加土地供给等。

2) 另外,在很多出台新一轮调控措施的城市中,使用住房公积金贷款的条件也有所收紧。

3) 从地理位置上看,本轮调控主要集中在东部地区,但不仅限于一线和重点二线城市。位于一二线城市周围的卫星城市也开始进行有范围的调控,这主要是由于在上一轮政策调控中被抑制的一二线城市的购房需求转而流向其周围卫星城市房地产市场。

更多卫星城市加入调控大军显示购房需求并不仅限于一二线城市。由于坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,我们相信未来会有更多城市出台调控措施。

尽管如此,此次调控仍然以因城施策、分类调控为主,同时这种注重抑制需求的措施仅能暂时平抑市场而非解决房地产市场结构性问题的长久之计。只有建立有效的长期机制才会使得中国的房地产市场更加平稳有序的发展。

去库存过程仍将继续

尽管各地自2016年9月陆续出台房地产调控措施,去库存趋势并未暂停或者逆转,全国房地产库存量仍在下降。如果以房屋面积为计算单位,全国商品房住宅的库存量从2015年的34.8亿平方米下降至2016年的32.7亿平方米。库存周期(即库存量与销售量之比)则从2015年的3.1年下降到2016年的2.3年。

进一步分析省级数据,我们发现库存状况则因省而异。有别于人们的一般印象,中部地区的库存周期快过众多一二线城市聚集的东部地区。和其他地区相比,中部地区库存周期最短为约2.3年,东部地区库存周期则为约2.6年。东北部和西部地区的库存周期最长,为3-4年。

分析显示,需求侧调控方法会延迟房地产的去库存进程。以上海为例,其库存周期自2015年缩短至约2.9年之后于2016年延长至约3.1年。北京也不例外。尽管北京整体商品房住宅库存水平于2016年出现了下降,但其库存周期却从2015年的约3.9年延长至2016年的约4.5年。这主要是由于2016年的房屋销售速度的下降快于整体库存下降的速度。由于前者在计算库存周期中是分母,因此其下降速度过快导致整个周期加长。我们认为这种现象主要是由于2016年调控措施对销售所造成的影响所致。

我们预测中国房地产市场的去库存过程仍将继续,尽管新一轮调控措施有可能延迟整个周期。在2016年9月底各城市陆续出台调控政策之后,全国房地产销售增速从10月的同比增长26%下降至11月的7.7%(尽管这一增速于2017年1-2月反弹至23.7%)。假设本轮调控对房地产销售增速产生类似影响,即在2017年维持7.7%的增长,全国整体去库存周期将会放缓。我们预计中国的库存周期将于2018年底缩短至2.1这一2012年以来的低位。这比我们之前基于没有本轮调控政策所得出的于2017年达到这一水平延迟了一年。

一些更“辣”的招

当前国内的房地产调控的政策思路仍然是因城施策、分类调控。李克强总理在2017政府工作报告中提到房地产市场的平稳健康发展以及支持三四线城市的居民自住和进城人员购房需求。住房和城乡建设部部长陈政高日前谈到房地产市场时认为,在中国城镇化进程的背景下这一市场会保持平稳健康的发展。因此,我们认为当前的调控措施主要是为了遏制过快增长的房价以及部分地区的信贷快速扩张。政策底线将是房地产市场的剧烈回调,因为这有可能对国民经济增长和家庭财富造成极大的负面影响。

楼市调控政策的进一步升级有可能包括货币政策的全面收紧以及其他潜在的长期解决方案:

1) 提高贷款利率:2016年12月全国住房贷款的平均利率为4.52%。相对于去年上一轮的房地产调控政策而言,本轮调控的出台是在中国人民银行的货币政策开始收紧的情况下。虽然央行目前仅提高了货币市场利率而非官方的贷款利率,我们不能排除在未来上调贷款利率的可能性。相对于提高贷款价值比来说,提高购房的成本将会更加有效地遏制需求。

2) 征收房地产税:尽管2017年政府并没有将房地产税草案纳入提请人大常委会审议的安排,它还是被列为未来5年的立法重点。不可否认的是,房地产税改革是一项复杂的工程,这其中涉及不动产登记系统的建立和完善、土地改革、财政改革等敏感问题。几年前在上海和重庆进行的房地产税试点改革可谓在这方面首开先河。房地产税的征收有可能在推出之初影响供求双方的预期,但是长期看来它将有利于中国房地产市场的有序发展。

3) 大规模提供公租房:政府在过去几年开始增加公租房建设,对于熨平房地产市场的波动具有一定影响。在这里,我们强调的是面向一般大众的公租房而不是面向低收入或困难家庭的廉租房。在大规模推进公租房的过程中,私人部门的房地产开发商最后将不得不以降价来应对这一情况,从而使过热的房地产市场最终得以降温。但是在当前情况下,大规模推进公租房建设可能会面临各种困难。而当前政府采取的措施,一方面从社会代理经租机构来筹措房源,另一方面加快培育住房租赁市场,构建购租并举的住房制度。

最近,住建部下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。虽然单靠增加土地供应未必可以马上解决房地产价格过高的难题,可是从政策管理的角度,这举措可以让中国住房政策的制定更加科学化,带有极大的象征意义。

由于国内有关土地和房地产的在建,库存,以及交易数据标准尚未统一,要贯彻和落实房地产的相关政策,政府可以参考其他国家和地区的做法,尽快建立全国统一的数据库,更精准的制定全国性的供应和需求管理战略。

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